Co to jest najem okazjonalny?

Stale rosnące ceny nieruchomości w Polsce przekładają się bezpośrednio na rynek wynajmu mieszkań. Posiadanie takiego lokalu może być udaną inwestycją i rozsądnym ulokowaniem pieniędzy na przyszłość. Nabywając mieszkanie w dobrej lokalizacji, czasem bardziej opłacalne jest wynajęcie go niż w pośpiechu dokonać sprzedaży. Warto jednak znać prawa i obowiązki, szczególnie w zakresie aktów prawnych, regulujących najem w Kodeksie Cywilnym. Większość z nas najczęściej wybiera standardową umowę najmu, nie zdając sobie sprawy, że istnieje też forma najmu okazjonalnego. Czym różni się zawarcie takiej umowy od jej zwyczajowej wersji? Jakie korzyści niesie?

Jakie były założenia najmu okazjonalnego?

Pojęcie najmu okazjonalnego zostało wprowadzone do obowiązującego w Polsce prawa w roku 2009. Nowa forma najmu weszła w życie dzięki zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów i zaczęła funkcjonować od 28 stycznia 2010. Jej głównym celem było zwiększenie ochrony praw właścicieli mieszkań poprzez nieznaczne zmiękczenie niektórych zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki tej formie najmu wynajmujący jest w stanie skuteczniej (i szybciej) egzekwować swoje prawa w przypadku łamania warunków zawartej umowy niż mógłby to robić, stosując klasyczną umowę najmu.

Zamiarem ustawodawcy było więc wsparcie statusu osób prywatnych, które zmagały się z problemami, w postaci łamiących zapisy zwykłej umowy najmu lokatorów. Mimo swojej nazwy, najem okazjonalny wcale nie musi być jednak “okazjonalny”. Może być prowadzony w sposób ciągły lub powtarzalny, niekoniecznie krótkookresowo. Na jakich więc warunkach się odbywa?

Jakie są warunki najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny jest skierowany tylko i wyłącznie do takich właścicieli mieszkań, którzy, będąc osobą fizyczną, nie prowadzą jednocześnie żadnej działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie lokali. Według nowelizacji z 2017 roku, najem okazjonalny ma dotyczyć tylko najmu prywatnego. Przedmiotem umowy musi być lokal służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a nie, na przykład, lokal usługowy. Tym samym, ma być on użytkowany jedynie dla celów mieszkaniowych przez osobę fizyczną.

Warunkiem najmu okazjonalnego jest także jego określony czas. Sporządzony, pod rygorem nieważności, w formie pisemnej, powinien przewidywać termin zakończenia umowy, która, według prawa, nie może trwać dłużej niż 10 lat. Ponadto, najemca jest zobowiązany do przedstawienia, notarialnie poświadczonego, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. To główna różnica między najmem okazjonalnym, a zwykłym, dzięki której właściciel może dużo szybciej dochodzić swoich praw. Do czego jeszcze zobowiązany jest w takim przypadku lokator?

Prawa wynajmującego, obowiązki lokatora

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji prawnie zmusza lokatora do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który podał wynajmujący. Nie może być to jednak okres krótszy niż 7 dni. W przypadku zwykłej umowy najmu, wszczęcie przez właściciela lokalu mechanizmu egzekucji potrafi, z powodu procedur sądowych, znacznie się wydłużyć. Najem okazjonalny przyspiesza bieg egzekucji w przypadku łamania postanowień umowy przez lokatora, a więc, na przykład, nieopuszczenia mieszkania po zakończeniu trwania umowy.

Jest to możliwe dzięki dwóm dodatkowym dokumentom, składanym przez najemcę w trakcie zawierania umowy najmu okazjonalnego. Pierwszy to wskazanie lokalu, do którego, w przypadku eksmisji, lokator będzie mógł się przenieść. Drugi to oświadczenie, podpisane przez osobę z tytułem prawnym do owego lokalu, w którym zostaje wyrażona zgoda na przeniesienie się eksmitowanego lokatora. Jednocześnie na barkach wynajmującego spoczywa obowiązek zawiadomienia urzędu skarbowego, nie później niż w ciągu 14 dni, o zawarciu umowy najmu okazjonalnego. W przeciwnym wypadku, jeśli wynajmujący nie dopełni tego obowiązku, umowa zostanie uznana za zwykłą umowę najmu. 

Najem okazjonalny a zwyczajowy

Umowa najmu okazjonalnego niewątpliwie posiada taką samą moc prawną, jak tradycyjna umowa najmu. Wyróżnia ją jednak kilka dokumentów, wymienionych powyżej, które należy dodatkowo załączyć, jak i aspekt określonego czasu trwania. Zapisy zwykłej umowy najmu ograniczają możliwości dochodzenia swoich praw przez właściciela na rzecz, nie zawsze sprawiedliwej, ochrony lokatorskiej. Przykładowo, w przypadku niepłacenia czynszu, wynajmujący może podjąć jakiekolwiek kroki dopiero po udokumentowaniu trzech okresów rozliczeniowych, czyli zwyczajowo miesięcy, podczas których lokator nie wywiązał się z obowiązków finansowych. Do tego zazwyczaj dochodzi miesięczny okres wypowiedzenia, który dodatkowo wydłuża całą procedurę. Nie mówiąc już o późniejszych sądowych egzekucjach należności.

Oprócz tego w Polsce obowiązuje również okres ochronny, trwający od 1 października do 31 marca, w czasie którego zabronione jest eksmitowanie lokatorów, którzy nie posiadają żadnego lokalu zastępczego. Warunki najmu okazjonalnego z kolei zmuszają lokatora do uprzedniego wskazania takiego właśnie lokalu, przyspieszając ewentualną egzekucję prawną. Dzięki temu, właściciel może dużo szybciej odzyskać faktyczne prawo do swojego mieszkania, zamiast czekać, na przykład, na wskazanie lokalu tymczasowego, wytypowanego przez gminę.

Nie można również zapomnieć, że najem okazjonalny wymaga określenia dokładnego czasu trwania umowy, przy czym, jak wspomniano wcześniej, nie może przekraczać 10 lat. Z kolei standardowa umowa najmu może być zawiązana również na czas nieokreślony. Tryb zawiązywania najmu okazjonalnego wymusza też na najemcy koszty związane z usługami notariusza. W praktyce często owe opłaty bierze na siebie osoba wynajmująca, jako że zwyczajowo to z jej inicjatywy wychodzi propozycja takiej, a nie innej formy najmu. 

Specjaliści w dziedzinie prawa 

Zagadnienia dotyczące form najmu w Kodeksie Cywilnym często się zmieniają i nie należą do najprostszych. Meandry praw i obowiązków każdej ze stron w różnych rodzajach umów wymagają nieustannego kształcenia się i śledzenia wszelkich zmian, dokonywanych przez ustawodawcę. W Wyższej Szkole Prawa we Wrocławiu kładziony jest duży nacisk, nie tylko na najaktualniejsze przepisy najmu okazjonalnego, ale i na wszelkie formy aktów prawnych, zawieranych czy to przez osoby fizyczne czy prawne.

5-letnie, jednolite studia magisterskie na kierunku Prawo stawiają na wielokierunkowość kształcenia, dzięki któremu studenci mogą stać się ekspertami w dowolnej dziedzinie prawa, jak choćby w zakresie prawa lokatorskiego. Nabywszy kompleksową i fachową wiedzę, nie tylko w teorii, ale i w praktyce, absolwent Wyższej Szkoły Prawa będzie w stanie pomóc, na przykład, właścicielom mieszkań, borykającym się z problemem kłopotliwych lokatorów.

Znajomość prawa nie szkodzi

Choć obecnie najem okazjonalny stanowi niewielki procent wszystkich umów najmu zawieranych na polskim rynku mieszkaniowym, warto jest wiedzieć o jego istnieniu. Najczęściej decydują się na niego właściciele, którzy doświadczyli już nieprzyjemności niesłownych lokatorów. Taka forma najmu może być jednak atrakcyjna dla każdego wynajmującego. Mimo kilku dodatkowych, wymaganych kroków prawnych, najem okazjonalny ma potencjał do uchronienia właściciela lokalu przed sporymi kłopotami. Dlatego, mimo jego niskiej popularności, każdy świadomy obywatel powinien mieć z tyłu głową wiedzę o możliwościach takiego najmu.