Czym jest kaucja przy wynajmie lokalu mieszkaniowego?

Umowa najmu lokalu mieszkaniowego bardzo często zawiera postanowienia dotyczące kaucji. To kwestia, która wciąż rodzi nieporozumienia i niejasności między stronami, w ekstremalnych przypadkach kończąc się nawet na drodze sądowej. Czym tak naprawdę jest kaucja przy najmie lokalu mieszkaniowego? Na jakich zasadach się opiera i jak powinna być zapisana w umowie?

Jak działa kaucja?

Słowo kaucja pochodzi od łacińskiego słowa “cautio”, które oznacza ostrożność. Kaucja jest rodzajem zabezpieczenia o charakterze rzeczowym. Jej istnienie służy pokryciu ewentualnych roszczeń właściciela lokalu w przypadku niewywiązania się lokatora z warunków umowy. Kwestia kaucji została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Według niej, maksymalna wysokość kwoty jest zależna od rodzaju zawartej umowy:

• w przypadku zwykłej umowy najmu, kwota kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu;
• w przypadku umowy najmu okazjonalnego, maksymalna kwota kaucji to sześciokrotność miesięcznego czynszu za użytkowanie lokal;
• w przypadku najmu instytucjonalnego, kaucja również nie może być wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu.

W Polsce niespotykane jest korzystanie z maksymalnej wysokości kaucji, kwoty na rynku nieruchomości wahają się pomiędzy jednokrotnością, a trzykrotnością wartości czynszu. Jeśli w trakcie trwania umowy najmu, wysokość miesięcznego czynszu zostanie zmieniona, nie wpływa to na wysokość kaucji. Zostaje ona ustalona w dniu podpisania umowy, według stawki czynszu na ten dzień. Natomiast w sytuacji, kiedy dochodzi do przedłużenia umowy, właściciel może podnieść miesięczny czynsz, przez co analogicznie wzrośnie kwota kaucji. Wtedy też lokator będzie musiał dopłacić brakującą kwotę. Kaucji nie pobiera się wcale jeżeli umowa dotyczy lokalu zamiennego lub socjalnego.

Jak zadbać o zwrot kaucji?

Kaucja jest ustalana po to, aby w razie potrzeby pokryć ewentualne zniszczenia, dokonane przez lokatorów. W jej zachowaniu najważniejsze jest więc uczciwe dbanie o stan lokalu. Niestety, często właściciele nadużywają swoich praw i nazywają zniszczeniami to, co jest zwykłym zużyciem, związanym ze standardowym użytkowaniem. Aby tego uniknąć, należy pamiętać, że zniszczeniem nie może być określone coś, co stało się w przypadku używania zgodnie z przeznaczeniem. Ważne jest, aby wyraźnie zaznaczyć w umowie obowiązki lokatora, na przykład w kwestii drobnych napraw, wynikających z użytkowania lokalu. Dobrą praktyką jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym dokładnie opisany zostanie stan techniczny mieszkania na dzień wprowadzenia się, a potem wyprowadzki. Warto też zapisać stan liczników i przeprowadzić dokumentację fotograficzną, która ułatwi późniejsze rozwiązywanie wszelkich kwestii spornych. W przypadku przekazywania kaucji w formie gotówkowej, nie zaszkodzi spisanie pokwitowania. To również pozwoli lokatorowi lepiej zabezpieczyć swoje prawa. 

Kiedy kaucja jest bezzwrotna?

Według prawa, kaucja powinna być zwrócona w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania przez lokatora. A więc nie wraz zakończeniem trwania umowy najmu, ale po upływie wskazanego okresu od dnia wyprowadzki z mieszkania. Jeżeli jednak warunki umowy zostały naruszone i stan techniczny lokalu pogorszył się wskutek korzystania z niego niezgodnie z przeznaczeniem, kaucja może nie zostać zwrócona w części lub wcale. Wynajmujący ma prawo do odliczenia ewentualnych kosztów napraw od kwoty zwrotu. Nie mogą to być jednak naprawy, wynikające z normalnego, bieżącego zużycia mieszkania. Naturalnym stanem rzeczy jest to, że ściany mogą miejscami wymagać pomalowania po 2-letnim okresie najmu. Trzeba pamiętać, iż  to właśnie czynsz jest opłatą, za którą wynajmujący jest zobowiązany utrzymywać stan techniczny lokalu na stałym poziomie. Jeśli jednak właściciel zauważy poważniejsze uszkodzenia, niemieszczące się w granicach zwykłego zużycia, wtedy może odjąć od kaucji koszty przywrócenia mieszkania do uprzedniego stanu technicznego, a nawet zażądać dopłaty.

Kaucja zamiast ostatniego czynszu 

Czasami obie strony dogadują się i uznają kaucję za ostatni czynsz. Decyzja ta leży jednak po stronie wynajmującego i nie jest obowiązkiem prawnym, ani regułą. Jej wykonanie możliwe jest jednak dopiero po sprawdzeniu stanu lokalu. To dobrowolne porozumienie dwóch stron. Najemca nie może jednak z góry, czy zawczasu rozporządzać kaucją. Jest to odpowiedzialność, leżąca po stronie wynajmującego, po skontrolowaniu stanu technicznego mieszkania. 

Kaucja jako zabezpieczenie

Instytucja kaucji w założeniu ma chronić prawa właściciela mieszkania w przypadku nieuczciwych lokatorów. Dla wynajmującego to zabezpieczenie zwrotu przynajmniej części należności. Druga strona powinna traktować ją jako przypomnienie, aby korzystać z czyjejś własności w sposób zgodny z warunkami umowy. W celu zabezpieczenia najemca podczas przekazania mu mieszkania, powinien w sposób szczegółowy udokumentować stan odbieranego lokalu. Dzięki temu, obie strony skorzystają z instytucji kaucji w sposób zgodny i uczciwy.