Swoboda zabudowy i podatek od nieruchomości

/w /Autor

Punkt początkowy rozważań na temat swobody zabudowy stanowi art. 140 k.c., który upraszczając stanowi, że właściciel może ze swoją rzeczą (w tym nieruchomością) robić zasadniczo wszystko, o ile nie jest to sprzeczne z prawem oraz zasadami współżycia społecznego. Niemniej, już na gruncie Prawa budowlanego pojawia się szereg ograniczeń, w zakresie kształtowania swobody korzystania z nieruchomości, do których można zaliczyć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy techniczno-budowlane. Nadto korekta marzeń w zakresie swobody zabudowy może wynikać z konieczności respektowania uprawnień właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Jednocześnie należy zauważyć, że brak głównej z wymienionych powyżej determinant, to jest brak obowiązywania na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wcale nie wyklucza konieczności dokładnego zbadania, w jakim zakresie dopuszczalne jest korzystanie z uprawnień właścicielskich. Należy bowiem wskazać, że w takiej sytuacji znaczenia może nabrać uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Niemniej, nie w każdym przypadku wystąpienie o taki akt administracyjny jest konieczne. Przykładowo, decyzja nie będzie potrzebna w przypadku choćby niewielkich remontów lub przebudowy budynku niezmieniającej zagospodarowania przestrzennego.

Zgłoszenie a pozwolenie na budowę

Ze swobodą zabudowy łączy się także immamentnie tematyka określenia – a tak właściwie rozróżnienie –  sytuacji wymagających zgłoszenia, od sytuacji wymagających pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można zasadniczo rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednocześnie ustawodawca w tym przepisie odnosi się do dalszych regulacji (art. 29-31 Prawa budowlanego), w przypadku których pozwolenie wymagane nie jest. Tym sposobem sformułowany zostaje między innymi katalog sytuacji, gdy prowadzenie robót możliwe jest po dokonaniu stosownego zawiadomienia.

Przykładowo ma to miejsce w przypadku budowy:

  1. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  2. wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
  3. wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²;
  4. oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
  5. zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³.

Jednocześnie sądy administracyjne stanęły na stanowisku, że wymieniony w art. 29 Prawa budowalnego katalog sytuacji, gdy dopuszczalne jest prowadzenie budowy na podstawie zawiadomienia (którego to przepisu fragment został powyżej przytoczony), nie może być traktowany rozszerzająco. Oznacza to, że we wszystkich przypadkach, które nie zostały wprost wymienione w przytoczonej regulacji wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Niemniej, tak sformułowana na gruncie orzecznictwa reguła, została złamana w kontekście budowy na podstawie zgłoszenia zbiorników na wody opadowe oraz na wody roztopowe, która została podciągnięta (per analogiam) pod przepis dotyczący budowy zbiorników na nieczystości ciekłe (art. 29 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego).

Skomplikowanym zagadnieniem związanym z samym postępowaniem w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę jest określenie układu podmiotowego tegoż postępowania. Należy bowiem się zastanowić, czy zawsze właściciel nieruchomości sąsiedniej musi być stroną postępowania. Choć w przypadku małych nieoddziałujących robót można odpowiedzieć negatywnie, to w większości przypadków warto przyjąć szeroki katalog stron postępowania. Tym sposobem dochodzi się jednak do momentu, gdy duża ilość podmiotów może próbować wpływać na postępowanie oraz na zapadłe rozstrzygnięcie – także po latach w ramach konstrukcji trybów nadzwyczajnych. To dodatkowo komplikuje już skomplikowane postępowanie dotyczące pozwolenia na budowę, w ramach którego organ kontroluje nie tylko kwestie formalne wniosku, ale także w pewnym ograniczonym zakresie jest zobowiązany zweryfikować prawidłowość przedłożonego projektu budowlanego.

Podatek od nieruchomości

Tematem pośrednio związanym ze swobodą zabudowy jest zagadnienie dotyczące lokalnej daniny publicznej z związanej ze stanem posiadania nieruchomości, to jest zagadnienie podatku od nieruchomości, który został uregulowany w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Co istotne, w zakresie definiowania użytych pojęć ustawa odsyła do Prawa budowlanego. Niemniej nawet korzystając z tego odesłania zdarza się, że w niektórych przypadkach ciężko jest jasno określić, czy dany obiekt stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Przykładowo wątpliwości takie dotyczą choćby kwalifikacji pod przedmiot opodatkowania latarni, paczkomatów, myjni samoobsługowych, hal namiotowych, garażów.

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, jeżeli posiadają określony tytuł do nieruchomości, w tym w szczególności są ich właścicielami lub użytkownikami wieczystymi. Podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest różna w zależności od tego, z jakim przedmiotem opodatkowania mamy do czynienia. W przypadku nieruchomości podstawę tę będzie stanowiła powierzchnia. W przypadku budynków lub ich części powierzchnia użytkowa. W przypadku zaś budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wartość określona przepisami prawa (wartość podatkowa).

Co do zasady stawki podatku określone są w ustawie i są co roku aktualizowane. Nadto stawki te są maksymalnymi, gdyż ustawodawca pozostawił swobodę końcowego ustalenia stawki właściwemu organowi gminy. To gmina więc częściowo kształtuje politykę podatkową, mogąc wpływać ożywiająco lub hamująco na rozwój w regionie (co w szczególności ma duże znaczenia w kwestii opodatkowania podmiotów prowadzących działalność gospodarczą). Warto przy tym zauważyć, że uchwała właściwego organu gminy w zakresie ustalenia stawek podatkowych podlega kontroli pod kątem praworządności i może zostać zaskarżona z tego powodu do sądu administracyjnego.

Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości powstaje zaś od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające zapłatę podatku. Z kolei w kontekście zwolnień od podatku należy zwrócić uwagę, że takowym są objęte w szczególności nieruchomości wykorzystywane przez państwo oraz w pewnym zakresie uczelnie, organizacje pożytku publicznego oraz centra badawczo-rozwojowe. Co istotne, rada gminy może wprowadzić dodatkowe zwolnienia od podatku.

 

Wykład VIII – „Swoboda zabudowy i podatek od nieruchomości” z dnia 07.06.2022 r.
Nocny Kurs Prawa, I edycja
Prowadzący: dr Jan Pietrzak, radca prawny, doradca podatkowy; dr Paweł Fiktus
Moderator: dr Marcin Rudnicki, radca prawny

 

Projekt „Nocny kurs prawa” jest realizowany przez Wyższą Szkołę Prawa z siedzibą we Wrocławiu i dofinansowany przez Ministerstwo Edukacji i Nauki w ramach programu „Społeczna odpowiedzialność nauki”.