NKP – Opłaty legalizacyjne w prawie budowlanym

Procedura legalizacyjna wiąże się z zagadnieniem samowoli budowlanej. Ustawa – Prawo budowlane, mimo tego, że w swoim art. 3 zawiera szeroki słowniczek ustawowy, to nie zawiera jednak definicji tego pojęcia. Z uwagi na to, z pomocą w definiowaniu samowoli budowlanej przyszła doktryna i orzecznictwo, posiłkując się art. 48 Prawa budowalnego, to jest przepisu dotyczącego budowy zrealizowanej bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo w sytuacji wniesienia sprzeciwu. Bazując na tym oraz posiłkując się wspomnianym słowniczkiem ustawowym w zakresie definicji budowy uznaje się, że samowolą budowlaną jest wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo w sytuacji wyrażanie przez uprawniony organ sprzeciwu.

Postępowanie legalizacyjne

Samo postępowanie legalizacyjne jest specyficzną procedurą, gdyż organ ogranicza się tutaj do stwierdzenia pewnych niezgodności z prawem w zakresie stanu faktycznego szeroko rozumianej budowy. W ramach tej procedury można wyróżnić postępowania „zwykłe” oraz uproszczone. Z tym drugim przypadkiem mamy do czynienia w sytuacji, gdy stwierdzenie powstania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia nastąpiło później niż na 20 lat od zakończenia budowy.

W kwestii wszczęcia postępowania należy wskazać, że organ nadzoru budowlanego nie może zmusić inwestora do postępowania legalizacyjnego. Aby takie postępowanie zostało wszczęte musi pojawić się wniosek osoby uprawnionej. Reguła dysponowania postępowaniem prze podmiot uprawniony jest tutaj tak wysoko rygorystycznie stosowania, że w praktyce nie zdarzają się nawet przypadki odejścia od niej przez zastosowanie choćby analogiczne art. 61 § 2 k.p.a. Prowadzi to więc do sytuacji, gdy to na inwestorze spoczywa wybór, czy godzi się on z koniecznością przyszłej rozbiórki, czy też podejmuje starania w zakresie legalizacji samowoli budowlanej.

Legalizacja samowoli budowlanej

Składając wniosek o legalizację samowoli budowlanej inwestor zmuszony jest do przedłożenia pakietu dokumentów analogicznego do tego, który składałby do właściwego organu wnosząc o zatwierdzenie projektu i pozwolenie na budowę. Organ nadzoru budowlanego wchodzi tutaj więc w pewnym sensie w zakres działania administracji architektoniczno-budowlanej. Należy przy tym zważyć, że w przypadku postępowania legalizacyjnego problematyczne jest uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Aktualnie w judykaturze widoczne są dwie linie orzecznicze – jedna wyraźnie wykluczając możliwość odstępstw i druga je dopuszczająca, ale pod pewnymi warunkami. Nie sposób uznać, które z powyższych spojrzeń na omawiane zagadnienie w najbliższym czasie zacznie wieść prym.

Przy samej samowoli budowalnej należy pamiętać, że organu nadzoru budowalnego kontroluje zgodność inwestycji nie tylko z przepisami Prawa budowalnego. Stwierdzenie niezgodności może nastąpić także w kontekście innych regulacji o charakterze administracyjnoprawnym. Dotyczyć to może w szczególności stanu braku zgodności działań z ustawą – Prawo wodne (np. brak uzyskania pozwolenia wodno-prawnego) lub brak zgodności działań z przepisami dotyczącymi ochrony zabytków.

Opłaty legalizacyjne

Postępowanie legalizacyjne wiąże się nierozerwalnie z opłatami legalizacyjnymi. Te z kolei w polskim prawie są uregulowane na dwa sposoby. Po pierwsze, mogą one być określone w sposób kwotowy, jak ma to miejsce w przypadku inwestycji mieszczących się w regulacji art. 29 ustawy – Prawo budowlane. W tym przypadku ustawodawca wymienia konkretne rodzaje inwestycji – przypisując do każdej z nich odpowiednie kwoty. Po drugie, opłaty legalizacyjne mogą być określone, tak jak ma to miejsce wówczas, gdy wymagane pierwotnie było pozwolenie na budowę, to jest jako iloczyn określonej stawki i wielkości oraz kategorii budynku. Należy przy tym pamiętać, że opłaty te nie będą w przypadku ich nałożenia stanowiły dobrowolnej daniny, której ostatecznie można będzie nie uiścić. Decyzja nakładająca taką opłatę, a konkretnie wyrażone w niej świadczenie pieniężne, będzie podlegało przymusowemu ściągnięciu w trybie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Podsumowując należy wskazać, że doprowadzenie do samowoli budowalnej jest bardzo kosztowne. Jej legalizacja będzie się bowiem wiązała nie tylko z koniecznością przedłożenia stosownej dokumentacji, która i tak byłaby konieczna do przedłożenia w zwyczajnym trybie uzyskania rozstrzygnięcia pozwalającego na budowę, ale także z koniecznością uiszczenia mogącej sięgać wielu tysięcy złotych opłaty legalizacyjnej. Dodatkowo możę okazać się, że sama dokumentacja, która będzie konieczna do przedłożenia w ramach postępowania legalizacyjnego będzie bardziej kosztowna, niż w zwykłym postępowaniu, gdyż będzie musiała zawierać element inwentaryzacji stanu samowoli.

Podatek od przychodów budynków

Podatek od przychodów z budynku pojawił się w 2017 roku, jako danina mająca zapobiec agresywnym optymalizacjom podatkowym i zmierzająca do opodatkowania podmiotów posiadających budynki o szczególnym charakterze (np. centra handlowe, sklepy wielkopowierzchniowe), których wartość według ewidencji środków trwałych przekracza 10 milionów złotych. Taka konstrukcja podatku czyni go podatkiem bez wątpienia o charakterze dochodowym. Niemniej danina ta została ujęta a regulacji ustawowej podatku dochodowego – ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 24b i n.)

Po wprowadzeniu rzeczonego podatku jego regulacji została zaskarżona w ramach struktur unijnych, jako skutkująca objęciem dużego katalogu podmiotów niedozwoloną pomocą publiczną. Stanowiło to konkluzję wynikającą z dosyć wąskiego określenia przesłanki warunkującej opodatkowanie, to jest posiadania szczególnego rodzaju budynku o wysokiej wartości. Na skutek tego doszło to zmiany przepisów, i dookreślenia, że podatkiem objęte są wszystkie środki trwałe, które stanowią budynki. Podstawę opodatkowania stanowi suma przychodów z poszczególnych budynków. Niemniej ustawodawca jednocześnie wprowadził kwotę wolną od podatku w wysokości 10 milionów złotych. Kwota 10 milionów została więc pozostawiona, ale jako funkcjonująca w innym charakterze. Nadto, po zmianie dotyczy ona sumy wartości wszystkich budynków danego podmiotu, a nie określonego konkretnego budynku. Stawka podatku od przychodów z budynku wynosi 0,035 % podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

W kontekście omawianej daniny publicznej należy dodatkowo zwrócić uwagę, że ustawodawca przyjął szczególną regulację dotyczącą grup kapitałowych. W ich przypadku suma przychodów z budynków obejmuje sumę przychodów wszystkich spółek tworzących podatkową grupę kapitałową.

          

Wykład VIII – „Opłaty legalizacyjne w prawie budowalnym i podatek od przychodów z budynku” z dnia 30.05.2023 r.
Nocny Kurs Prawa, II edycja
Prowadzący: radca prawny doradca podatkowy dr Jan Pietrzak, dr Paweł Fiktus
Moderator: dr Marcin Rudnicki, radca prawny

 

Projekt „Nocny kurs prawa” jest realizowany przez Wyższą Szkołę Prawa z siedzibą we Wrocławiu i dofinansowany przez Ministerstwo Edukacji i Nauki w ramach programu „Społeczna odpowiedzialność nauki”.